Recordverkoop koopwoningen zet huurmarkt verder onder druk

De Nederlandse woningmarkt kende in 2025 een uitzonderlijk dynamisch jaar. Een recordaantal koopwoningen wisselde van eigenaar, met name appartementen in stedelijke gebieden. Tegelijkertijd leidde deze verkoopgolf tot een sterke verdere verkrapping van de huurwoningmarkt.

In totaal werden in 2025 circa 239.000 woningen verkocht, een stijging van ruim 15% ten opzichte van 2024. Alleen al in het laatste kwartaal ging het om 67.200 transacties, het hoogste aantal ooit gemeten. Volgens het Kadaster was deze groei grotendeels toe te schrijven aan beleggers die hun huurwoningen verkochten zodra deze vrijkwamen. Zonder deze uitpondgolf zou 2025 een relatief normaal woningmarktjaar zijn geweest. Vooral in stedelijke gemeenten werd een groot aantal verkooprecords gebroken.

Appartementen domineren transacties

Appartementen speelden een sleutelrol in de verkoopgolf. Het aantal verkochte appartementen steeg met bijna 25% tot circa 85.000 transacties. Veel van deze woningen waren voormalige huurwoningen met een relatief lage prijs en vaak een lager energielabel. Hierdoor kwamen ze binnen bereik van een bredere groep kopers. In de vier grote steden werden gezamenlijk meer dan 37.000 woningen verkocht, een niet eerder vertoond niveau.

Jonge kopers en starters grijpen hun kans

De toegenomen beschikbaarheid van appartementen bood vooral kansen voor jonge woningzoekenden. In 2025 gingen circa 135.000 woningen naar kopers onder de 35 jaar, bijna de helft van alle transacties. Starters waren hierdoor tijdelijk succesvoller op de koopmarkt. Tegelijkertijd nam hun financiële druk toe: zij leenden gemiddeld meer ten opzichte van hun inkomen en brachten steeds vaker aanzienlijk eigen vermogen in. Volgens  de Funda index over het vierde kwartaal van 2025 schakelen starters bij hun zoektocht minder vaak een makelaar in dan doorstromers.

Regionale prijsverschillen zichtbaar

De verkoop van relatief goedkopere beleggerswoningen had een dempend effect op de prijsstijging in regio’s met veel uitpondingen. In Noord-Holland, en met name Amsterdam, bleef de prijsstijging beperkt, terwijl provincies met weinig beleggers, zoals Drenthe, juist dubbele groeicijfers lieten zien. Landelijk kwam de gemiddelde verkoopprijs uit rond de € 480.000 tot € 500.000. Woningen van beleggers waren gemiddeld circa € 130.000 goedkoper dan overige verkochte woningen.

Koopdynamiek verkleint huuraanbod verder

De grootschalige verkoop van huurwoningen had directe gevolgen voor de huurmarkt. In het vierde kwartaal van 2025 daalde het aantal verhuringen in de vrije sector met ruim 20% ten opzichte van het kwartaal ervoor en zelfs 38% op jaarbasis. Het aanbod droogt snel op, terwijl de verhuiswens onder huurders hoog blijft. Dit leidt tot extreme schaarste, met gemiddeld 45 reacties per beschikbare huurwoning.

Huurprijzen stijgen ondanks lagere transacties

Door het beperkte aanbod stegen de huurprijzen bij mutatie met gemiddeld 9,4% op jaarbasis. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter kwam uit op € 18,48, met hogere niveaus voor appartementen dan voor woonhuizen. Ook de absolute maandhuur steeg, naar gemiddeld € 1.657. Marktpartijen signaleren dat verduurzaming en kwaliteitsverbetering van het resterende huuraanbod de prijsstijging verder versterken.

Vooruitzichten blijven somber voor huurmarkt

Makelaars en vastgoedmanagers zijn overwegend pessimistisch over de korte termijn. Volgens een enquête van NVM verwacht een ruime meerderheid verwacht verdere daling van het huuraanbod en aanhoudende prijsstijgingen. Oorzaken zijn onder meer fiscale druk in box 3, de Wet betaalbare huur, het verbod op tijdelijke contracten en een ongunstig investeringsklimaat. Zonder aanvullend beleid dreigt de verschuiving van huur naar koop structureel door te zetten, vrezen ze. Met blijvende gevolgen voor de beschikbaarheid van huurwoningen.