NVM pleit voor focus op doorstromers bij nieuwbouw

Wanneer doorstromers verhuizen, vinden ook starters sneller een woning. Bij de presentatie van de woningmarktcijfers over het derde kwartaal pleitte de NVM voor meer nieuwbouw voor doorstromers.

Het nieuwbouwbeleid richt zich vooral op starters. Dit lijkt logisch, maar is een vorm van symptoombestrijding en maakt het onderliggende probleem juist groter, vindt de NVM. Jaarlijks verhuizen er nu 40.000 minder doorstromers dan tussen 2016 en 2020. Doordat die groep in zijn oude huis blijft zitten, kunnen starters ook geen woning vinden.

Wanneer de focus in de nieuwbouw meer op doorstromers komt te liggen, kan de woningmarkt in beweging blijven. Bij de presentatie van de verkoopcijfers over het derde kwartaal pleit de NVM dan ook voor nieuwbouw van “kwalitatieve en duurzame woningen voor doorstromers, zoals senioren- of gezinswoningen”.

Verder in dit artikel:

Hoog aantal transacties in derde kwartaal
Amsterdam: meer woningen aangeboden
NVM rouwt om algemeen voorzitter Peter Brussel

Hoog aantal transacties in derde kwartaal

De zomermaanden zijn altijd een rustige periode op de woningmarkt. Toch signaleerden NVM-makelaars in het afgelopen kwartaal een stijgende lijn in het aantal verkopen en in de prijsontwikkeling. Er werden een kleine 37.000 woningen verkocht, het hoogste aantal in bijna vier jaar.

Anders geformuleerd: in de afgelopen vijf jaar werden er gemiddeld 4,5% minder woningen verkocht in een derde kwartaal ten opzichte van een tweede kwartaal. Maar in het afgelopen kwartaal werd er juist een kleine plus van 0,6% genoteerd. Ten opzichte van een jaar eerder zijn er zelfs 10,9% meer woningen verkocht.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Vooral appartementen verkopen goed. Vergeleken met een jaar geleden zijn er 18,9% meer appartementen verkocht. De belangrijkste reden hiervoor is dat er sinds medio 2023 veel meer appartementen te koop worden gezet in vergelijking met de overige woningtypen.

10% minder in aanbod

Opvallend is wel dat het aantal woningen dat eind derde kwartaal 2024 in aanbod staat bij NVM-makelaars 10% lager ligt dan een jaar geleden. Het gaat in totaal om ruim 25.500 woningen, bijna 3.000 minder dan vorig jaar.

Minieme prijsstijging

De prijzen zijn dit kwartaal met 0,4% gestegen. Deze minieme stijging lijkt een correctie te zijn op de zeer sterke stijging van vorig kwartaal (7,7%). De gemiddelde transactieprijs komt nu uit op € 473.000, “slechts” € 2.000 meer dan een kwartaal eerder. Op jaarbasis komt de prijsontwikkeling uit op 12,3%, iets minder groot dan vorig kwartaal.

Mate van overbieden blijft constant

Het gemiddelde verschil tussen vraag- en verkoopprijs komt in het derde kwartaal uit op +4,6%. Voor een gemiddelde woning betekent dat een bedrag van € 22.000. Bij ruim twee op de drie woningverkopen in Nederland wordt meer betaald dan de vraagprijs; dat is ongeveer even vaak als vorig kwartaal.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Woningverkoop verloopt nog steeds zeer snel

Er zit nu 28 dagen tussen het moment dat een woning te koop wordt gezet en het moment dat de koopovereenkomst bij de makelaar wordt ondertekend. In vergelijking met een jaar geleden is dat vier dagen sneller, vergeleken met vorig kwartaal één dag langer. 90% van alle woningen wordt binnen één kwartaal verkocht.

Krapte op de markt weer iets groter

De krapte-indicator is in een jaar tijd gedaald van 2,6 naar 2,1. Vergeleken met een kwartaal eerder is de krapte ongeveer even groot. Deze indicator geeft aan hoeveel keuze een koper gemiddeld heeft en de daling wijst op een verdere verkrapping van de markt, wat de concurrentie onder kopers vergroot.

Nieuwbouw: stijgende verkopen zetten door

In de zomer van 2024 zijn er 6.300 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat is een afname ten opzichte van de 7.800 in het tweede kwartaal. Toch is dit 27% meer dan in dezelfde periode in 2023; er is dus sprake van een stijgende lijn. In de eerste negen maanden van 2024 zijn, met 21.500 verkopen, al meer woningen verkocht dan in heel 2022 en 2023.

Te weinig nieuwbouwaanbod in grote steden

De verkoop van nieuwbouwwoningen stijgt vooral in middelgrote en kleine gemeenten, terwijl de verkoop in de grote steden (meer dan 100.000 inwoners) achterblijft.

De belangrijkste reden om nieuwbouw te kopen is duurzaamheid, vooral vanwege lagere energiekosten.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Hogere prijs per vierkante meter

Na een lange tijd van stabiele prijzen, is de prijs per vierkante meter voor nieuwbouw gestegen naar € 4.600. Dit door de toename van kleinere woningen. De gemiddelde verkoopprijs blijft namelijk wel stabiel rond € 475.000. Je krijgt als koper dus minder vierkante meters voor het gespendeerde bedrag.

Amsterdam: meer woningen aangeboden

Amsterdamse woningmarkt blijft oververhit. Het aanbod is nog steeds ontoereikend en overbiedingen blijven aan de orde van de dag. Dat meldt Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) bij haar overzicht van het derde kwartaal.

Wel steeg het aantal aangeboden woningen in het derde kwartaal met 6% ten opzichte van een kwartaal eerder, naar 1.919 woningen. Ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023 is het aantal eveneens gestegen, met 21%.

Mediane vraagprijs gedaald

De mediane vraagprijs van een woning in de gemeente Amsterdam is het afgelopen kwartaal gedaald ten opzichte van het tweede kwartaal van dit jaar: van € 733.693 naar € 717.353. Maar in vergelijking met het derde kwartaal van 2023 zien we een stijging van 8,3%.

Ook in Amsterdam verliep het derde kwartaal anders dan gebruikelijk. Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “In Q3 van 2024 zagen we dat de makelaars in de vakantiemaanden juist meer woningen in de verkoop hebben gezet en ook kopers waren in deze maanden zeer actief.”

Overbiedingen

“Tevens constateren we dit kwartaal dat de meeste woningen met een scherpe vraagprijs in de markt zijn gezet, waardoor het aantal overbiedingen nog altijd ongekend hoog is”, aldus Wijnen. “Vanuit de markt vernemen we dat de woningkopers er tegenwoordig ook van uitgaan dat ze moeten overbieden, doch dit is niet in alle gevallen de situatie.”

In het derde kwartaal van 2024 werd in de gemeente Amsterdam gemiddeld 7,9% boven de vraagprijs betaald voor een woning. Vorig kwartaal werd er nog 8,6% boven de vraagprijs betaald. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2023 is dat percentage gestegen, toen werd er gemiddeld 2,5% meer betaald voor een woning.

Transacties

In de gemeente Amsterdam zijn in het derde kwartaal 2.288 woningen verkocht (voorlopig cijfer). Dit is een stijging van 12,0% ten opzichte van dezelfde periode in 2023, maar een daling van 2,1% ten opzichte van een kwartaal eerder.

De totale mediane transactieprijs van dit kwartaal is € 617.251, dit is een stijging ten opzichte van een kwartaal eerder als ook ten opzichte van een jaar eerder, namelijk 0,9% en 16,6%.

Appartementen zijn nog steeds verantwoordelijk voor het grootste deel van de transacties in de gemeente Amsterdam: 1.974 van de 2.288 transacties. In vergelijking met een jaar eerder is het aantal verkochte hoekwoningen wel met 37,1% toegenomen.

De verkooptijd was in het derde kwartaal van dit jaar gemiddeld 26 dagen. Dat is een dag langer dan in het tweede kwartaal van 2024 en twee dagen korter dan in dezelfde periode in 2023.

NVM rouwt om algemeen voorzitter Peter Brussel

Op zondagavond 6 oktober is algemeen voorzitter van de NVM Peter Brussel overleden. Hij kreeg onverwachte complicaties na een medische ingreep. Peter Brussel (1957) was sinds oktober 2022 algemeen voorzitter van NVM.

Brussel wordt geroemd als krachtige bestuurder met ruime ervaring in verenigings- en brancheorganisaties in diverse sectoren. Hij vervulde managementposities in de retail, waaronder bij BCC en Blokker. Sinds 2013 was hij ook algemeen voorzitter van brancheorganisatie Hiswa-Recron.

“We gaan Peter en zijn directe, duidelijke en daadkrachtige leiderschap missen als vereniging”, reageert vicevoorzitter Lana Gerssen namens het algemeen bestuur. “Peter was in alles vooruitdenkend richting de toekomst. Hij hield oog op het collectief en de vereniging. Bovenal was hij een warme en geïnteresseerde man op wie je kon bouwen. Een voorbeeld voor ons allen.”