NVM: Meer koopwoningaanbod tempert prijsstijging

In het tweede kwartaal van 2025 zijn niet alleen meer woningen verkocht, maar ook meer woningen te koop gezet dan in enig kwartaal sinds 2008. Tegelijkertijd vlakt de prijsstijging op de markt voor bestaande koopwoningen merkbaar af. In Amsterdam is zelfs sprake van een lichte daling van de gemiddelde verkoopprijs.

Vandaag laten de nieuwste cijfers van de NVM zien dat NVM-makelaars in het tweede kwartaal zo’n 42.000 woningen verkochten. Dat is 15% meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder en past binnen de seizoensmatige opleving in het voorjaar. Tegelijkertijd werd een recordaantal van 52.000 woningen nieuw in aanbod gebracht: het hoogste niveau sinds 2008.

Aantal verkochte bestaande koopwoningen Q2 2025. Bron: NVM

Vooral het segment appartementen liet sterke cijfers zien met een stijging van 23% in het aantal transacties. De toename in dit woningtype is grotendeels te verklaren door een hoog aantal uitpondingen: voormalige huurwoningen die massaal in de verkoop komen, met name in de Randstad. Deze trend zorgt voor een flinke impuls van het aanbod, maar beïnvloedt ook de samenstelling ervan.

Prijsstijging vlakt af door kleiner woningaanbod

De gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning kwam uit op € 495.000. Dat is 4% hoger dan in het eerste kwartaal van 2025 en 6,2% meer dan een jaar geleden. Hoewel dat op het eerste gezicht nog steeds een stevige stijging is, valt op dat het tempo waarin prijzen stijgen, duidelijk afneemt. In het tweede kwartaal van 2024 lag de jaar-op-jaargroei nog op 14,1%. De afkoeling wordt grotendeels veroorzaakt door het grote aandeel uitpondwoningen, die gemiddeld kleiner en eenvoudiger zijn. Deze woningen drukken de gemiddelde prijs in de lagere segmenten en leiden tot een gematigder prijsontwikkeling in de hele markt. Tegelijkertijd speelt de stijging van lonen en leencapaciteit nog altijd een rol in het overeind houden van de vraag.

Transactieprijs tov jaar eerder. Bron: NVM

Amsterdam: gemiddelde daalt, meterprijs stijgt

Op regionaal niveau is vooral Amsterdam opvallend. Daar daalde de gemiddelde verkoopprijs met 0,4% op jaarbasis. Die daling is voor een belangrijk deel het gevolg van een zogeheten samenstellingseffect: er worden relatief meer kleine appartementen verkocht, wat de gemiddelde transactieprijs naar beneden haalt. Maar de prijs per vierkante meter stijgt in Amsterdam nog steeds: +2,2% ten opzichte van een jaar eerder. Met een gemiddelde van € 8.000 per m² blijft de hoofdstad wel veruit de duurste woningmarkt van Nederland.

Overbieden blijft gangbaar, vooral bij appartementen

Het overbieden op koopwoningen blijft voorlopig de norm. In het tweede kwartaal betaalden kopers voor de gemiddelde woning 5,6% boven de vraagprijs. Vooral tussenwoningen (+7,7%) en appartementen (+6,5%) trokken kopers die bereid waren flink boven de vraagprijs te gaan. Bij vrijstaande woningen was het verschil bescheiden met +0,6%. In totaal werd 74% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Daarmee is dit het hoogste aandeel in drie jaar tijd, een duidelijk teken dat de markt nog altijd oververhit is, ondanks het extra aanbod.

Meer aanbod, maar krapte blijft hardnekkig

Ondanks de sterke stijging van het aanbod, blijft de markt krap. De NVM-krapte-indicator komt uit op 2,3, een lichte stijging ten opzichte van een jaar geleden. Maar doordat nieuw aanbod ook weer snel wordt verkocht, verandert de verhouding tussen vraag en aanbod nauwelijks. In gebieden waar veel wordt uitgepond – zoals grote steden in de Randstad – lijkt de druk iets te verminderen. Tegelijkertijd schuift de grootste krapte juist op naar regio’s in het oosten van het land. Verder valt op dat het aanbod in de lagere prijsklassen onder druk blijft staan: slechts 30% van het totale aanbod bevindt zich onder de € 400.000. Niet eerder was dit aandeel zo laag.

Nieuwbouwverkoop daalt ondanks groeiend aanbod

De verkoop van nieuwbouwwoningen daalt volgens de cijfers van de NVM voor het eerst sinds 2023, ondanks een stijgend aanbod. Vooral kleine appartementen bepalen het beeld in het nieuwe aanbod, maar die sluiten onvoldoende aan bij de vraag naar ruimere gezinswoningen.