Nieuwbouwverkoop daalt ondanks groeiend aanbod

De verkoop van nieuwbouwwoningen daalt voor het eerst sinds 2023, ondanks een stijgend aanbod. Vooral kleine appartementen bepalen het beeld in het nieuwe aanbod, maar die sluiten onvoldoende aan bij de vraag naar ruimere gezinswoningen. De doorstroming op de woningmarkt stokt en zorgen over het toekomstige bouwvolume nemen toe.

Volgens de nieuwste cijfers van de NVM werden in het tweede kwartaal van 2025 ongeveer 6.700 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat is 400 minder dan in dezelfde periode een jaar eerder. Daarmee daalt de nieuwbouwverkoop voor het eerst in twee jaar. Dit gebeurt terwijl makelaars aangeven dat de verkoopbaarheid van projecten juist is verbeterd. Er is dus nog steeds vraag in de markt, maar de aansluiting tussen vraag en aanbod verslechtert. Dit blijkt ook uit de beoordeling van makelaars: de match tussen het woningaanbod en de wensen van kopers wordt gewaardeerd met een 5,6, tegenover een 5,8 vorig jaar.

Aantal nieuwbouwwoningen verkocht per jaar. Bron: NVM

Kleine appartementen domineren de markt

Een belangrijke oorzaak van de verslechterende aansluiting is de explosieve toename van kleine appartementen in het aanbod. Het aandeel appartementen in de nieuwbouw is in een jaar tijd gestegen van 33% naar meer dan 50%, met name in de categorie onder 70 vierkante meter. Deze woningen zijn vaak beter betaalbaar en binnenstedelijk gerealiseerd, maar sluiten niet aan bij de vraag van bijvoorbeeld jonge gezinnen of ouderen die levensloopbestendig willen wonen. Tegelijkertijd neemt het aanbod van grotere eengezinswoningen af, waardoor de doorstroming op de woningmarkt stokt.

Aantal nieuwbouw te koop gezet per woningtype. Bron: NVM

Prijs per vierkante meter stijgt boven € 5.000

De toename van kleinere woningen leidt tot een scherpe stijging van de gemiddelde vierkantemeterprijs. Deze komt nu uit op € 5.040, een stijging van 8,9% ten opzichte van een jaar eerder. Voor het eerst wordt daarmee de grens van € 5.000 per vierkante meter doorbroken. De mediane verkoopprijs blijft daarentegen stabiel rond de € 475.000, doordat er relatief veel kleinere en dus goedkopere woningen worden verkocht. Het prijsniveau geeft daarmee een vertekend beeld: kleinere woningen zijn betaalbaarder in totaalprijs, maar worden wel steeds duurder per vierkante meter.

Aanbod stijgt, maar verkooptempo vertraagt

Met 9.900 nieuwe woningen in aanbod is het hoogste niveau sinds 2020 bereikt. Ook hier zijn appartementen dominant, goed voor 48% van het nieuwe aanbod: het dubbele van vijf jaar geleden. Deze verschuiving naar kleiner en compacter is deels het gevolg van veranderende bouwstrategieën, binnenstedelijke locaties en het omzetten van huurprojecten naar koop. Toch blijkt de afzet van dit type woning stroever te verlopen: 60% van de nieuwbouwappartementen staat langer dan drie maanden te koop, terwijl dat bij tussenwoningen slechts 36% is. De verkoop vertraagt dus, ondanks de toenemende belangstelling voor nieuwbouw.

Bezorgdheid over toekomstige bouwproductie

Ondanks de hogere instroom van nieuwbouwprojecten maken makelaars zich zorgen over het toekomstige aanbod. Volgens 61% van de NVM-makelaars is het aantal projecten in hun regio te laag. Belangrijke oorzaken zijn het lage aantal verleende bouwvergunningen en de hoge bouw- en loonkosten. Ook strengere lokale bouweisen maken het steeds lastiger om projecten rond te rekenen. Daardoor neemt de kans toe dat nieuwbouwproductie op de middellange termijn achterblijft bij de woningbehoefte.

NVM: politiek en markt moeten in beweging komen

Lana Gerssen, voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen, benadrukt dat beter afgestemde nieuwbouw van groot belang is om de woningmarkt vlot te trekken: “We blijven dweilen met de kraan open als nieuwbouw niet beter aansluit op wat mensen écht nodig hebben. We zien nu vooral veel kleinere koopappartementen voor starters, terwijl er ook juist behoefte is aan meer betaalbare huurwoningen voor huishoudens die niet direct kunnen of willen kopen, en aan levensloopbestendige woningen voor ouderen die kleiner of comfortabeler willen wonen. Daar ligt een sleutel om de doorstroming in de hele woningmarkt beter in beweging te krijgen. Bovendien moeten we het investeringsklimaat verbeteren, zodat ook beleggers weer durven te investeren.”

Meer koopwoningaanbod tempert prijsstijging

Uit de recente cijfers van de NVM blijkt ook dat in het tweede kwartaal van 2025 meer koop woningen verkocht zijn én dat er meer woningen te koop zijn gezet dan in enig kwartaal sinds 2008. Tegelijkertijd vlakt de prijsstijging op de markt voor bestaande koopwoningen merkbaar af. In Amsterdam is zelfs sprake van een lichte daling van de gemiddelde verkoopprijs.