NHG-renteverschil bereikt historisch laag niveau

De hypotheekrente is de afgelopen weken licht gestegen, maar het renteverschil tussen hypotheken met en zonder NHG is kleiner dan ooit. Lagere risico-inschattingen en stevige concurrentie drukken vooral de opslag op leningen zonder NHG.

Uit nieuwste cijfers en analyses van De Hypotheekshop blijkt dat de recente rentestijging breed gedragen is: bijna dertig geldverstrekkers verhoogden vorige week hun tarieven, soms zelfs meerdere keren.

Rente in de lift door kapitaalmarkten

De belangrijkste oorzaak van de rentestijging is de oplopende kapitaalmarktrente, die voor veel hypotheekproducten als basis dient. Daardoor kwam de gemiddelde rente voor tien jaar vast met NHG uit op 3,77%. Ondanks deze stijging blijft de markt in 2025 relatief stabiel. Het verschil tussen het laagste en hoogste tarief bedraagt momenteel ongeveer 0,3 procentpunt. Wel zorgen wisselende renteverwachtingen en zorgen over staatsschulden voor onrust op de financiële markten.

Gemiddeld renteverschil tussen hypotheken met en zonder NHG. Bron: De Hypotheekshop.

ECB-beleid zorgt voor onzekerheid

Woensdag vergadert de Europese Centrale Bank over het rentebeleid. Uit recente uitspraken van ECB-bestuurder Isabel Schnabel blijkt dat een volgende rentestap mogelijk eerder een verhoging dan een verlaging wordt. Dit wordt gezien als een teken dat de Europese economie beter presteert dan verwacht. Tegelijkertijd daalt de inflatie voorzichtig. Deze combinatie kan echter leiden tot aanhoudende druk op kapitaalmarktrentes en daarmee op hypotheekrentes.

NHG-opslag op laagste punt sinds 2016

Hypotheken met NHG kennen traditioneel een lagere rente vanwege het lagere risico voor geldverstrekkers. In het verleden kon het renteverschil met leningen zonder NHG oplopen tot 0,8 à 0,9 procentpunt. Sinds 2016 is deze opslag echter structureel afgenomen. Momenteel bedraagt het gemiddelde verschil circa 0,39 procentpunt: het laagste niveau sinds De Hypotheekshop deze cijfers bijhoudt. Dit betreft het verschil tussen NHG-hypotheken en leningen tot 100% van de woningwaarde.

Grote verschillen tussen geldverstrekkers

Hoewel het gemiddelde renteverschil laag is, bestaan er aanzienlijke verschillen per aanbieder. Bij sommige geldverstrekkers, zoals Venn en bijBouwe, is de opslag vrijwel verdwenen. Andere partijen, waaronder bunq en Allianz, hanteren juist een opslag van meer dan één procentpunt. Deze verschillen onderstrepen dat prijsstelling steeds meer afhankelijk is van individuele strategieën en risicobereidheid.

Concurrentie en woningmarkt drukken risico

Volgens De Hypotheekshop zijn er twee belangrijke redenen voor de krimpende NHG-opslag. De aanhoudende woningkrapte, stijgende huizenprijzen en lage werkloosheid maken ook hypotheken zonder NHG relatief minder risicovol. Daarnaast blijft de concurrentie op de hypotheekmarkt groot, met circa veertig actieve financiers. Vooruitkijkend verwacht De Hypotheekshop dat zowel de marges als de NHG-opslag voorlopig laag blijven, mede door groeiplannen van geldverstrekkers.

Één op de zeven starters vraagt NHG-hypotheek aan

Gemiddeld doet slechts een op de zeven starters een aanvraag voor een NHG-hypotheek. In Noord-Holland en Utrecht sluit minder dan de helft van de starters zo’n hypotheek af. NHG verhoogt de grens in 2026 van € 450.000 naar € 470.000.