Meer hypotheken afgesloten, grote verschillen tussen generaties

In de eerste zes maanden van 2025 werden aanzienlijk meer hypotheken afgesloten dan een jaar eerder. Starters leenden gemiddeld meer ten opzichte van de koopsom, terwijl ouderen juist veel minder hoefden te lenen.

De halfjaarcijfers van het Kadaster laten zien dat een aantal trends in de hypotheekmarkt zich voortzet. Maar er zijn ook opvallende verschuivingen zichtbaar.

Aantal hypotheken stabiel na eerdere groei

In het eerste halfjaar van 2025 werden ruim 207.000 hypotheken afgesloten, een stijging van 22% ten opzichte van dezelfde periode in 2024. In vergelijking met het tweede halfjaar van 2024 bleef het aantal vrijwel gelijk. Opvallend is dat de hypotheekmarkt daarmee stabiliseert, terwijl eerdere jaren vaak juist een hoger volume lieten zien in de tweede helft van het jaar.

Ontwikkeling aantal nieuwe hypotheken. Bron: Kadaster

Totale hypotheeksom naar recordniveau

De gezamenlijke waarde van alle afgesloten hypotheken kwam uit op 78,5 miljard euro, ruim 32% meer dan een jaar eerder. Vooral bij over- en bijsluitingen was de toename groot: ruim 45% ten opzichte van 2024. Voor woningaankopen steeg de totale hypotheeksom met 30% naar 69,5 miljard euro. Het aandeel hypotheken voor aankopen bedroeg bijna 89%, een duidelijke stijging vergeleken met de periode van massaal oversluiten in 2022.

Ontwikkeling totale hypotheeksom. Bron: Kadaster.

Meer oversluitingen en bijsluitingen

Waar de meeste hypotheken nog altijd worden afgesloten voor woningkoop (circa 176.000 in de eerste helft van 2025), nam ook het aantal over- en bijsluitingen toe. Met ruim 31.500 transacties lag dit 31% hoger dan een jaar eerder en 11% boven het niveau van eind 2024. Vergeleken met de piekjaren blijft dit aantal echter relatief laag.

Aantal hypotheken naar woningaankoop en over- en bijsluiting. Bron: Kadaster.

Gemiddelde lening stijgt verder

De gemiddelde hypotheeksom voor woningaankopen steeg naar € 491.000, het hoogste niveau sinds 2019. Dat is 9% meer dan een jaar eerder. Voor oversluitingen en bijsluitingen lag het gemiddelde bedrag met € 283.500 beduidend lager, maar nog altijd 11% hoger dan in 2024.

Loan-to-value hoger door starters

De gemiddelde loan-to-value (LTV) kwam in het eerste halfjaar van 2025 uit op 87,9%. Dat is vrijwel gelijk aan een jaar eerder, maar hoger dan eind 2024 (87,0%). De stijging is vooral het gevolg van meer verkopen van goedkope woningen door investeerders. Starters, de belangrijkste kopers in dit segment, lenen doorgaans een groter percentage van de koopsom.

Oudere kopers lenen fors minder

Het verschil in leengedrag tussen jongere en oudere kopers neemt verder toe.

55-plussers hadden een gemiddelde LTV van 66,6%, aanzienlijk lager dan bij jongere kopers. Zij profiteren vaker van overwaarde en kopen relatief vaker kleinere of goedkopere woningen.
Kopers tot 35 jaar kwamen uit op een gemiddelde LTV van 90,9%.
Kopers tussen 35 en 55 jaar hadden een gemiddelde LTV van 86,5%.

Binnen de groep 55-plussers waren de verschillen groot: bij woningen onder de € 300.000 lag de LTV op 81,6%, terwijl kopers van woningen boven de € 500.000 gemiddeld slechts 59,7% hoefden te lenen. Bij jongere kopers zijn de verschillen naar prijsklasse veel kleiner.

Hypotheekaanvragen stijgen door

De groein van het aantal hypotheekaanvragen zet door. Cijfers van Hypotheken Data Netwerk (HDN) tonen aan dat het aantal hypotheekaanvragen in augustus 8% hoger lag dan een jaar geleden. Er zit vooral groei in het aantal aanvragen voor verbouwingen.