Matthieu Zuidema, Kadaster: ‘De trends van recordjaar 2025 zetten dit jaar door’

Volgens Matthieu Zuidema, expert woningmarkt bij het Kadaster, beleefde de woningmarkt vorig jaar op vele fronten een recordjaar. Welke doelgroep profiteerde daar het meest van? En gaan we weer zo’n vruchtbaar jaar tegemoet?

door Judith Bakkers

Hoe sloot de woningmarkt 2025 af?

“Het zijn bijzondere tijden, vast ook voor makelaars. Ik ben al een kwart eeuw werkzaam in de woningmarkt, waaronder een tijdje bij een grote makelaar. Maar wat er vorig jaar gebeurde, verraste me volledig. Dit had niemand verwacht. Er werden diverse records benaderd en verbroken. Zo behaalden we met 240.000 transacties op een fractie na het absolute record uit 2017 (241.860 transacties). We gingen wel over het aantal van 2024 heen, wat ook al een goed jaar was.”

Welke doelgroep had het grootste aandeel?

“Starters realiseerden de meeste transacties, bijna de helft van alle verkochte woningen ging naar hen. Dat is lange tijd niet voorgekomen. Ze hadden de koopwoningen voor het uitkiezen, vanwege het uitponden van huurwoningen door investeerders. In de grote steden was ruim een op de vier van de gekochte koopwoningen een voormalige investeerderswoning. En nog een record: investeerders verkochten 20.700 woningen in het vierde kwartaal van 2025. Die waren vooral in trek bij jonge kopers, want betaalbaar en in de binnenstad. Een fenomeen dat we al vanaf 2022 zien. De grootste winnaars waren echter de samen-starters. Hun aandeel steeg naar ruim 27% in 2025. Dat starters niet aan een huis komen op de woningmarkt, blijkt dus niet uit onze cijfers.”

Er was dus geen tekortschietend aanbod vorig jaar?

“Er was juist heel veel aanbod. Voor transactierecords is niet alleen veel vraag, maar ook veel aanbod nodig. Je kunt je wél afvragen of het aanbod voldoende was. Er is nog steeds sprake van prijsstijgingen, wat betekent dat er nog steeds meer vraag is dan aanbod. De prijzen bereikten vorig jaar zelfs recordhoogten en we naderen een gemiddelde koopsom van een half miljoen euro voor een koopwoning. Het is wel zo dat het tempo van de prijsstijgingen iets is afgezwakt.

Op basis van deze cijfers kunnen we niet meer zeggen dat de woningmarkt stilligt. Veel mensen konden in 2025 een woning kopen. Voornamelijk in de bestaande bouw, dat ook een record aantikte. Nieuwbouw blijft nog achter bij de ambities. Vorig jaar was goed voor onze economie. De woningmarkt had een omzet van 130 miljard! Ook voor makelaars lijkt het me met een gemiddeld courtage van 1% tot 1,5% een mooi jaar geweest.”

Zal die opleving van de woningmarkt in 2026 voortduren?

“Er is nog steeds veel vraag, maar er wordt ook weer ontzettend veel verkocht. Dat bleek al uit de eerste cijfers van 2026. In de eerste maand werden er meer huizen verkocht dan vorig jaar januari. Weer een record. Een voorbode voor een vergelijkbaar of zelfs beter jaar? Bij het Kadaster kijken we vooral naar de harde trends. Feit blijft dat nog niet alle particuliere investeerders hun huurhuizen op de markt brachten, vanwege bijvoorbeeld lopende huurcontracten. Inmiddels heeft een op de zes investeerders hun huurhuizen verkocht en dat gaat de laatste tijd eerder sneller dan langzamer. Voorlopig zullen veel huurwoningen in de stad – zowel appartementen, rijwoningen als gezinswoningen – nog op de markt komen en kunnen starters hun eerste schreden op de woningmarkt zetten.”

‘Dat starters niet aan een huis komen, blijkt niet uit onze cijfers’

Matthieu Zuidema

Wordt het weer een rooskleurig jaar voor alle starters?

“Als alles zo doorgaat als vorig jaar zullen starters, die gemiddeld 30 jaar zijn, weer veel woningen kopen. Inmiddels hebben ze ook geen concurrentie meer van beleggers en worden in de nieuwbouw verhoudingsgewijs veel woningen in lagere prijssegmenten gebouwd. Zo kunnen zelfs alleenstaande starters en jongere starters hun slag slaan. Het woningaanbod ligt in lijn met wat we de afgelopen jaren al zien. En dat zou betekenen dat starters voorlopig het meest te kiezen hebben. Met name samen-starters maken meer kans. Hun marktaandeel was in 2020 15% en is inmiddels 25%. Starters trekken van oudsher veelal naar de stad, ook buiten hun eigen regio. Daar zien we ook de meeste transacties.”

Hoelang duurt het voordat starters doorstromers worden?

“Gemiddeld verlaten ze hun eerste woning of appartement na vijf tot zeven jaar. Ze komen dan meestal in een andere levensfase terecht en gaan bijvoorbeeld een gezin stichten. De keuze is dan verbouwen of verhuizen. Veel van hen verhuizen en worden doorstromers, die vaak in de grotere woningen van senioren gaan wonen. Die zijn goedkoper vanwege de onderhoudsstaat en moeten opgeknapt worden. Andere kansen hebben ze vaak niet. Daarom heeft deze groep het wel lastiger op de woningmarkt. Voor starters worden allerlei subsidies en speciale leningen gecreëerd, wat hen in sommige gevallen concurrenten maakt voor doorstromers. Voor die doorstromers zijn er geen regelingen. Dat zet ze op achterstand. Het blijkt ook uit de cijfers dat er relatief minder doorstromers zijn op het moment.”

Wat zijn kansen en tegenvallers voor doorstromers?

“In het verleden was de nieuwbouw vaak gericht op doorstromers. Het aanbod bestond dan uit duurdere woningen zoals tweekappers of vrijstaande woningen. Met de ‘twee derde betaalbaar’-regelingen kunnen deze doorstromers echter veel minder terecht in de nieuwbouw. Hun beste kans is om bestaande huizen te kopen van ‘uitstromers’, senioren die hun grote gezinswoningen verkopen. De vergrijzing neemt toe, dus er komen uiteindelijk weer meer huizen vrij.

Gemiddeld betaalden doorstromers in 2025 steeds meer voor een woning. Met hun overwaarde konden ze meer overbieden en daarom zijn juist voor doorstromers woningen duurder geworden. Samendoorstromers kochten in vergelijking met samen-starters de duurste woningen, gemiddeld € 640.000. Dat was bijna € 200.000 meer dan samen-starters.

Een probleem dat zich voor doorstromers ook nog aandient: iedere starter die een voormalig huurhuis van een investeerder koopt, koopt geen woning van een doorstromer. Hoewel dat nog niet zichtbaar is, leidt dat tot stagnatie voor doorstromers die graag een volgende stap willen zetten.”

Hoeveel senioren verkochten in 2025 een woning?

“Sinds 2017 komen er elk jaar ongeveer 50.000 woningen vrij doordat ouderen verhuizen of overlijden. De woningen die ouderen achterlaten zijn ‘voor ieder wat wils’: rijwoningen, dure tweekappers, vrijstaande woningen en ouderenwoningen of -appartementen. Het aantal woningen dat door uittredende ouderen vrijkomt, wordt inmiddels elk jaar groter. De mobiliteit van ouderen op de woningmarkt neemt al jaren toe en ouderen zijn steeds vermogender. Vaak wonen ze in een koopwoning, waardoor ze bij een verhuizing ook vaker voor een andere koopwoning kiezen. Dit is een sterke demografische en economische drijver. Doordat er steeds meer ouderen zijn, verwachten we dat dit wel doorzet.”

‘Erfgenamen worden een belangrijke doelgroep’

Matthieu Zuidema

Wat kunt u makelaars meegeven als het gaat om kansen?

“Momenteel zijn er veel verkopende investeerders. Dat zal ooit waarschijnlijk stoppen, maar nu nog niet. De koopstarter op de woningmarkt vormt de belangrijkste doelgroep voor deze woningen. Over kansrijke doelgroepen gesproken: onder de jonge kopers tot 35 jaar op de woningmarkt bevinden zich ook steeds meer alleenstaande vrouwen. In 2015 was nog 33 procent van de jonge zogenaamde ‘alleen-kopers’ een vrouw. In 2025 is dat aandeel opgelopen naar 39 procent. Dit is een belangrijk deel van de markt: in totaal kochten jonge alleen-kopers 50.000 woningen in 2025.

Welke doelgroep wordt steeds belangrijker?

“Voor de langere termijn krijgt de woningmarkt te maken met vergrijzing. Ouderen verhuizen van oudsher weinig, maar zoals aangegeven zien we een licht stijgende trend. Wellicht om dichter bij hun kinderen te wonen in verband met een (toekomstige) zorgbehoefte en hulpverlening aan huis. Er komen ieder jaar steeds meer woningen vrij omdat ouderen verhuizen of overlijden. Als er sprake is van erfgenamen, lijkt me dat een bijzondere doelgroep voor makelaars om te bedienen. Dat mijn moeder helaas vorig jaar is overleden en zij een koopwoning had, weet ik hoe het is om als achtergebleven kinderen met eigen ideeën én verdriet daarmee aan de slag te moeten. Onze makelaar heeft ons toen in elk geval goed kunnen helpen om dat samen te doen.”

Lees meer artikelen in het digitale magazine van Vastgoed Actueel 3