Kritiek op NVM-protocol biedingsproces

Andere woningmarktpartijen hebben felle kritiek geleverd op het biedprotocol dat NVM in december presenteerde. Concurrent Vastgoed Nederland spreekt van ‘schijnbiedlogboeken’. Vereniging Eigen Huis stelt dat NVM oude biedpraktijken legitimeert.

Volgens Vastgoed Nederland presenteert NVM het initiatief als een biedlogboek, terwijl het in de praktijk niet voldoet aan de minimale eisen voor een eerlijk en transparant biedproces. “Deze schijnbiedlogboeken, waaronder het recente NVM-initiatief, wekken de indruk van vooruitgang, terwijl zij juist ruimte laten voor beïnvloeding, onduidelijkheid en ongelijkheid tussen bieders”, schrijft de branchevereniging, die ontstond door de fusie van VBO en VastgoedPro.

‘Aantoonbaar onder niveau’

Volgens Vastgoed Nederland blijven deze initiatieven aantoonbaar onder het niveau van de vastgestelde minimale eisen aan het biedproces. Deze eisen zijn in overleg met het ministerie, de branche en marktpartijen ontwikkeld.

NVM trok zich vorig jaar op het laatste moment terug uit branchebrede onderhandelingen over transparantie in het biedingsproces. De ledenraad van NVM stemde in december in met het Protocol Transparant Bieden Woonruimte als alternatief. De bedoeling is dat leden van de branchevereniging per 1 februari verplicht zijn het protocol te gebruiken.

‘Bestaande werkwijze opnieuw verpakt’

“In plaats van meer duidelijkheid te creëren, wordt een bestaande werkwijze opnieuw verpakt en als vernieuwing gepresenteerd”, zegt Hans van der Ploeg, directeur van Vastgoed Nederland. “Daarmee ontstaat het risico dat consumenten denken dat zij beschermd zijn, terwijl essentiële waarborgen ontbreken. De afgelopen jaren hebben we gewerkt aan een marktbreed gedragen standaard. Dit soort initiatieven ondermijnen juist het vertrouwen van de consument. Het wordt echt tijd dat het ministerie een wettelijke standaard oplegt, zodat de consument weet waar hij aan toe is.”

Hans van der Ploeg, directeur Vastgoed Nederland. Foto: Vastgoed Nederland

Een eerlijk biedproces vraagt om heldere spelregels en een uniforme toepassing. Initiatieven die zich voordoen als biedlogboek, maar tegelijkertijd open inschrijvingen en processturing door verkoper of makelaar faciliteren, bieden die zekerheid niet.

Argumenten als ‘meer regie’ of ‘meer zicht’ voor verkoper en makelaar, zoals NVM noemt, verschuiven de balans volgens Vastgoed Nederland juist opnieuw richting prijs- en processturing, ten koste van transparantie voor woningkopers.

Vastgoed Nederland benadrukt dat transparantie alleen werkt als deze eenduidig en branchebreed wordt toegepast. Het lanceren van alternatieven buiten gezamenlijke afspraken om vergroot volgens hen de versnippering in de markt en maakt het voor consumenten onduidelijk wat zij wel en niet mogen verwachten van een biedlogboek.

VEH: drie stappen terug

In plaats van ‘een nieuwe standaard’, ziet Vereniging Eigen Huis (VEH) vooral een ‘vrijblijvende set spelregels’, die aantoonbaar onder het niveau blijft van de vastgestelde minimale eisen aan het biedproces en geen bescherming biedt aan huizenkopers. Volgens de verening ‘legitimeert’ NVM ‘oude biedpraktijken’ en ontbreekt transparantie bij het nieuwe protocol nog steeds.

Cindy Kremer, algemeen directeur Vereniging Eigen Huis. Foto: Raymond Rutting

Het NVM-protocol zet volgens VEH drie stappen terug ten opzichte van de minimale eisen  aan het biedproces volgens de Nederlandse Technische Afspraak (NTA), die afgelopen voorjaar zijn vastgesteld door het ministerie en grote marktpartijen. “Het protocol van NVM voldoet niet aan de minimale eisen van het biedproces”, zegt algemeen directeur Cindy Kremer. “Het geeft te weinig transparantie, kent te weinig verplichtingen en stelt geen harde eisen aan de software. Dat is niet de vooruitgang die de woningmarkt nodig heeft.”

Advies aan woningzoekers

VEH adviseert woningzoekers om voorlopig te kiezen voor verkoopmakelaars die volledig volgens de vastgestelde minimale eisen aan het biedproces werken. “Dat betekent: geen open inschrijving, geen beïnvloeding tijdens de biedtermijn, biedingen die alleen door de koper zelf worden ingevoerd en een volledig biedlogboek dat verplicht wordt verstrekt.“

“Vraag als koper ook altijd actief naar het biedlogboek, want zonder verzoek krijgen kopers het in de praktijk nog te vaak niet”, adviseert VEH.