Gemeente en Heijmans bouwen eerste vergunningsvrije wijk in Vught

In het Brabantse Vught gaan de gemeente en Heijmans vergunningsvrij een wijk met 275 woningen bouwen. Ze zijn de eersten die gebruik maken van die mogelijkheid in de Omgevingswet. De aanpak versnelt de bouw aanzienlijk, stellen zij, al zetten anderen daar vraagtekens bij.

Het gaat om het project Buitenplaats Kraaijenberg in Vught. Daar komen 75 appartementen en 200 grondgebonden woningen. Bouwen zonder vergunning kan volgens Heijmans een versnelling van de bouw met anderhalf tot twee jaar opleveren.

Daarmee maken ze gebruik van ruimte die er al twee jaar is in de aangepaste  Omgevingswet, die op 1 januari 2024 inging. Als een bouwproject binnen het omgevingsplan valt, is er geen vergunning voor nodig. Tot nu toe maken partijen geen gebruik van die ruimte.

De provincie Brabant riep gemeenten op om de wettelijke mogelijkheid toe te passen. Heijmans zag de oproep en ging met de gemeente Vught in gesprek. Wethouder Jos den Otten van de gemeente Vught was enthousiast, zegt hij op de website van de gemeente. “Het idee dat je woningen kunt bouwen zonder een vergunning vraagt om een omslag in hoe we daar als gemeente al jaren naar kijken. Bij het uitwerken raakten we er steeds meer van overtuigd dat het goed mogelijk is.”

Meer inspraak vooraf

Vergunningvrij bouwen vraagt wel om goede afspraken vooraf en een uitgebreidere voorbereiding van het omgevingsplan, zegt Den Otten. Die afspraken zijn nu gemaakt, en de gemeente gaat samen met Heijmans het omgevingsplan opstellen.

Belanghebbenden blijven de mogelijkheid houden om zich uit te spreken over de ontwikkeling van bouwplannen. Maar die inspraak verschuift naar het voortraject. “De ruimtelijke afweging vindt alléén vooraf plaats bij de vaststelling van het Omgevingsplan en niet nog eens bij de afzonderlijke vergunningsaanvraag”, aldus Heijmans. Inmiddels zijn er over het project al diverse informatie- en participatie bijeenkomsten geweest.

De mogelijkheid om zienswijzen in te dienen en daar later over procederen, bestaat nog steeds. Maar een tweede ronde van bezwaarmaken tegen de omgevingsvergunning vervalt: doorgaan tot aan de Raad van State is niet meer mogelijk.

Vraagtekens bij snellere bouw

Kritische kanttekeningen over versnelde bouw door vergunningsvrij bouwen, zijn er op Omgevingsweb. Vergunningsvrij bouwen is geen wondermiddel, stelt expert omgevingsvergunningen Elise Kort. Er kan extra tijd nodig zijn voor juridische en planologische onderzoeken in de omgevingsplannen. “Bij plannen die volledig binnen het omgevingsplan passen, heeft bezwaar bovendien nauwelijks kans van slagen en is de kans klein dat een voorlopige voorziening wordt toegewezen”, schrijft zij.

Omslag in mentaliteitsdenken

Het vergunningvrij bouwen is een soort omslag van mentaliteitsdenken in de Omgevingswet, legt bouwvakblad Cobouw uit. In het oude stelsel was het uitgangspunt ‘je mag niet bouwen, tenzij…’, en nu kan gemeente daar: ‘je mag bouwen, mits…’ van maken, vertelt een deskundige.

Advocaat omgevingsrecht Werner Altenaar vertelt in Cobouw dat hij de afgelopen jaren steeds meer gemeenten de mogelijkheden voor bouwen zag dichttimmeren. Vught stapt daar nu als eerste vanaf.

Bouwtijd sneller bij gebiedsontwikkelingen

Advocaat Altenaar zegt te verwachten dat vooral bij gefaseerde gebiedsontwikkelingen de bouwtijd sneller gaat. In de oude situatie moesten daar steeds opnieuw vergunningen worden aangevraagd, wat nu niet meer het geval is.

Daarnaast kan het vergunningvrije bouwen aarzelingen wegnemen bij bouwers. Die kiezen er bij bezwaren doorgaans snel voor om een project te laten stilliggen, omdat er door bezwaren bij de Raad van State nog jaren later een streep door gezet kan worden. Dat wordt met het vergunningvrije bouwen ondervangen.

Provincie hoopt op navolging voorbeeld

Brabants gedeputeerde Wilma Dirken, die gemeenten eerder opriep deze mogelijkheid te benutten, hoopt dat het Vughtse voorbeeld navolging krijgt. “Dit is precies de beweging die we nodig hebben. De woningnood is groot, in Vught én in de rest van Nederland. Door slim gebruik te maken van de mogelijkheden van de Omgevingswet kunnen we procedures verkorten en sneller woningen opleveren, zonder afbreuk te doen aan zorgvuldigheid en inspraak. Ik hoop van harte dat veel meer gemeenten dit voorbeeld volgen en de versnelling omarmen.”

Buitenplaats Kraaijenberg: ‘natuurinclusieve’ woonbuurt

Het nieuwbouwproject Kraaijenberg ligt tussen de Vijverbosweg en Hoevensestraat in de gemeente Vught. Het project bestaat uit ongeveer 200 grondgebonden woningen en 75 appartementen, uitgevoerd in houtskeletbouw. Het wordt een ‘natuurinclusieve’ buurt, schrijft Heijmans. Er moet een mix komen van woningen voor starters, gezinnen en ouderen, met zowel huur- als koopwoningen.