Column Johan van de Sande: ‘Belofte maakt schuld‘

Als makelaar doet u uw best om uw opdrachtgevers tevreden te stellen. Voor u het zich realiseert, hebt u daarbij veel beloofd, misschien wel té veel. Dan zit er een addertje onder het gras, een addertje dat u duur kan komen te staan.

Tekst: Johan van de Sande

Als dienstverlenend makelaar kunt u het zichzelf knap moeilijk maken door meer te beloven dan u waarmaakt. Natuurlijk, u wilt zich onderscheiden van uw collega’s. Als u adverteert mag u best enigszins overdrijven, daardoor geeft u nog geen verkeerde informatie. Maar u wekt wel verwachtingen en die moeten worden waargemaakt. Ik neem u daarom mee naar de Rechtbank Haarlem en met name diens uitspraak van 4 december 2024.

Expat-deskundig

Deze zaak ging om een makelaar die die zich profileerde als iemand die gespecialiseerd was in dienstverlening aan expats. De makelaar stond een echtpaar bij, expats die met de Nederlandse taal en woningmarkt onbekend waren. Zij wilden een appartement kopen en daarbij beslist geen risico lopen. Ze hadden na verloop van tijd de keuze uit twee mooie appartementen. Het ene appartement betrof een high-end nieuwbouwproject. Het andere bevond zich in een ouder gebouw.

In de vragenlijst van de laatste werd gewezen op enkele scheuren in muren en werd melding gemaakt van vocht. De makelaar liet een bouwkundig onderzoek uitvoeren. Dat bevatte echter nogal wat gemeenplaatsen, zoals de opmerking dat de fundering oud kon zijn. De aankoopmakelaar prees de oudere woning aan vanwege de bijzondere locatie. De expats kochten hierop dat appartement voor € 1.300.000.

Kat in de zak

Na aankoop bleken er forse problemen te zijn met de fundering en een aanzienlijk vochtprobleem. De kopers spraken de verkoper daarop aan. Hun vordering werd echter afgewezen, omdat met name in de vragenlijst al het nodige was verklaard over de scheuren en het vocht. Dat hadden de expats niet gelezen, omdat de vragenlijst in het Nederlands was opgesteld.

Vervolgens spraken zij de aankoopmakelaar aan. Daarmee hadden ze meer succes. De Rechtbank overwoog dat de aankoopmakelaar geen bouwkundige is en dus ook geen bouwkundig advies hoeft te geven. Zijn klanten mogen echter wel verwachten dat hij hen adviseert over de staat van de woning en de wenselijkheid van een bouwkundig onderzoek.

De makelaar had naar aanleiding van de vragenlijst nadere informatie moeten opvragen bij de verkoper en de kopers moeten adviseren om een meer specifiek bouwkundig onderzoek te laten doen. Dat geldt te meer voor een aankoopmakelaar die specifiek werkt voor expats. Expats hebben in de regel immers onvoldoende kennis van de Nederlandse taal en de Nederlandse woningmarkt. Hun verblijf is over het algemeen tijdelijk, zodat zij na een aantal jaren de woning weer te koop zullen zetten. Voor hen is een aankoop van een woning daarom extra risicovol.

Onzorgvuldig aankoopadvies

Bovendien hadden de expats beklemtoond dat zij risicomijdend waren. De aankoopmakelaar vond het desbetreffende appartement (in een oud gebouw) voor de expats veel beter dan het nieuwbouwappartement, terwijl dat laatste juist meer passend was bij het risicomijdend karakter van de kopers. De rechter oordeelde dat het aankoopadvies onzorgvuldig was. De makelaar werd veroordeeld om de schade van kopers te vergoeden. En die bleek aanzienlijk te zijn.

Johan van de Sande is advocaat in Rotterdam