ABN AMRO: Verduurzaming wordt duurder

Dit jaar worden er meer woningtransacties gesloten dan verwacht. De hypotheekrente daalt waarschijnlijk verder. En verduurzaming wordt minder aantrekkelijk. Aldus enkele hoofdpunten uit de nieuwste Woningmarktmonitor van ABN AMRO.

De woningmarkt trekt weer aan. Economen Philip Bokeloh en Mike Langen van ABN AMRO verhogen hun prognose voor het aantal transacties voor dit jaar naar 10%, ze verwachten nu 201.000 transacties. Voor 2025 verlagen ze de raming voor het aantal transacties weer naar 2,5% (206.000 transacties).

Woningverhuur minder aantrekkelijk

Dit komt ten eerste door de verhoging van de NHG-grens op 1 januari, waardoor meer starters een huis konden kopen. Ten tweede hebben veel verhuurders hun woningen verkocht, omdat door verschillende maatregelen – waaronder de net van kracht geworden Wet betaalbare huur – de woningverhuur minder aantrekkelijk is gemaakt. En ten derde hebben veel eigenaren vorig jaar gewacht met verhuizen vanwege de toen gestegen hypotheekrente en de prijsdip.

Nu de hypotheekrente waarschijnlijk verder gaat dalen en de huizenprijzen blijven stijgen, is het verschil tussen de huidige woningwaarde en het bedrag waarvoor de woning ooit is gekocht, groter geworden. Daardoor stromen eigenaren eerder door naar hun volgende woning.

Huizenprijzen ‘bijna op recordhoogte’

De gemiddelde prijs van een huis is nu € 445.000. De bank noemt dit “bijna een recordhoogte”. Daarmee is de prijsdaling van 2023 weer teruggedraaid. De economen verwachten dat de prijzen over geheel 2024 met 7,5% zullen stijgen. Hiermee stellen ze opnieuw een eerdere prognose (van 6%) naar boven bij. Voor 2025 wordt een prijsstijging van 5% verwacht.

De hogere stijging komt vooral door de loongroei en wederom de dalende rentes, waardoor mensen meer hypotheek kunnen krijgen. Wel zijn er behoorlijke prijsverschillen tussen de diverse provincies. Ook het energielabel speelt tegenwoordig een belangrijke rol. Hoe gunstiger het energielabel, hoe hoger de waardering.

‘Hypotheekrente gaat verder dalen’

De Europese Centrale Bank (ECB) heeft kortgeleden voor het eerst weer de rente verlaagd. ABN AMRO verwacht dat het zogenaamde depositotarief, dat nu op 3,75% staat, in de tweede helft van volgend jaar naar 1,5% is gedaald. De tienjaarsrente op Nederlandse overheidsleningen zakt volgens de prognoses dan van 2,75% nu, naar 2% eind volgend jaar. Als deze voorspellingen uitkomen, zal ook de hypotheekrente dalen.

Woningbouw blijft nog steeds achter

De economen zijn somber over de verwachte nieuwbouw, vooral door een tekort aan bouwvakkers en veel bezwaarprocedures. Zij vinden de kabinetsplannen voor nieuwbouw “erg hoog gegrepen”: de coalitie wil in elke stad en elk dorp het bekende straatje erbij bouwen. Ook moeten er “wel heel veel” leegstaande kantoren en winkels omgebouwd worden naar woningen. Een lichtpuntje is wel dat dat er de laatste tijd weer meer bouwvergunningen zijn afgegeven.

Verduurzaming wordt duurder

Het wordt duurder om een huis te verduurzamen. Net nu de risico’s van klimaatverandering meer invloed op de waarde van woningen beginnen te krijgen, bezuinigt het nieuwe kabinet op verduurzamingsmaatregelen.

Zoals op subsidies voor de uitrol van warmtenetten en op gemeentelijke subsidies om huizen met een slecht energielabel te verduurzamen. Stroomleverancier Vattenfall maakte vorige week bekend te stoppen met grootschalige warmtenetten voor bestaande bouw. Verder is de salderingsregeling geschrapt.

Kritiek op coalitieakkoord

Sowieso zijn de economen kritisch op het kabinet. Het coalitieakkoord bevat geen enkele maatregel die de klimaatdoelstellingen voor de gebouwde omgeving dichterbij helpt of woningen van het gas af helpt. Daarbij komt: “het coalitieakkoord leest meer als een intentieverklaring dan als een concrete lijst met maatregelen.”

De vraag is steeds: hoe dan?

Het kabinet houdt vast aan alle plannen van Hugo de Jonge. Met een minister voor wonen. Geen veranderingen in de belastingregels van de eigen woning. En nog steeds wordt bij nieuwbouw aandacht gevraagd voor aandachtsgroepen, zoals ouderen en starters. De vraag is alleen steeds: hoe dan?

“Dat het onduidelijk is wat de coalitie echt wil doen, geldt eigenlijk voor de meeste punten die in het coalitieakkoord over wonen staan. Veel grote plannen, maar ze missen detail. Door de uitvoeringsproblemen die er nu al zijn, denken we dat de kans groot is dat het bij plannen blijft.”