Het effect van uitponden op de huurmarkt

Sinds 2024 verkopen particuliere beleggers vanwege regeringsmaatregelen massaal huurwoningen aan particulieren. Wat is het effect van uitponden op de huurmarkt? Wordt de disbalans tussen uitponden en nieuwbouw groter, of zal het tij keren?

Tekst: Judith Bakkers

Op een totaal van circa 8 miljoen woningen heeft Nederland een tekort van maar liefst 400.000 woningen, dat alleen maar oploopt. Jongeren blijven bij hun ouders wonen en alleenstaande senioren in hun eengezinswoning. Ondertussen groeit het aantal huishoudens door meer eenpersoonshuishoudens en migratie. De ambitie om tot 2030 100.000 woningen per jaar te bouwen, is de afgelopen tien jaar niet gehaald. Dit jaar blijft de teller steken op 70.000 nieuwe woningen. Als er niets verandert op korte termijn loopt het woningtekort op, ook wat huurwoningen betreft. Zeker als er niet voldoende geïnvesteerd wordt in nieuwbouw en beleggers bestaande huurwoningen vaker uitponden. Een disbalans dreigt.

Huurwoningen afstoten

De verhouding tussen koopwoningen en huurwoningen was altijd redelijk in balans. Toen in 2022 de oorlog in Oekraïne begon, liep de rente op en besloten enkele pensioenfondsen om hun investeringen in vastgoed terug te halen. Ook investeerden ze minder in nieuwbouwwoningen en verkochten ze uit zakelijke overwegingen veel oudere woningen aan particuliere beleggers.

Naast de gestegen rente maakte ook het veranderde overheidsbeleid dat voor veel verhuurders het rekensommetje anders uitpakte dan voorheen. Ze besloten daarom om de woningen uit te ponden. Maatregelen als de box 3 wijziging, gewijzigde regels met betrekking tot aftrekbaarheid van de financieringsregeling en invoering van de Wet Betaalbare huur zorgden voor extra tegenvallers voor particuliere beleggers.

Het effect van dit uitponden op de huurmarkt wordt vertraagd zichtbaar, omdat dit pas duidelijk wordt als veel bewoners van huurwoningen hun huur opzeggen en die woningen vervolgens verkocht worden. Om tekorten te voorkomen, is het vooral belangrijk dat er voldoende nieuwbouwhuurwoningen bij komen. Het is nu echter maar de vraag of de productie van nieuwe huurwoningen op niveau blijft. Om dat aanbod te vergroten, moet de capaciteit bij gemeenten toenemen, moeten procedures versnellen en moet de bouwproductie vanuit de verschillende overheden groeien.

‘Voor een groot deel van onze beleggers geldt nog steeds dat er voldoende langetermijn vertrouwen is in een gezond totaal van direct en indirect rendement’

Jean-Paul Rouwette, CEO bij vb&t

Portefeuille verduurzamen

Arjan Peerboom, CEO Capital Value: ‘Aan de vraag en de wil ligt het niet, maar aan de uitvoering’. Foto: Capital Value

Pensioenfondsen verkopen momenteel oudere huurwoningen uit hun portefeuille om er, bij voorkeur evenveel of meer, duurzame nieuwbouwhuurwoningen voor terug te kopen. Volgens Arjan Peerboom, CEO van vastgoedadviseur in de woningmarkt Capital Value, is dat een strategie die zij al jaren volgen.

“Pensioenfondsen verkopen vaak ouder bezit uit hun portefeuille om kapitaal vrij te maken voor investeringen in nieuwbouw. Vanwege de marktomstandigheden zijn de investeringen in nieuwbouw in de afgelopen twee jaar minder geweest dan voorheen, maar de markt trekt nu zichtbaar aan.”

Vastgoedspecialist en beheerder vb&t ziet het uitponden van woningen door beleggers toenemen. “Wij hebben een groeiende uitpondportefeuille in beheer en in de verkoop”, vertelt CEO bij vb&t Jean-Paul Rouwette. Om vervolgens te relativeren: “Voor ons geldt dat deze uitpondportefeuille niet dramatisch veel groter is dan we in de afgelopen vijftien jaar hebben ervaren. Voor een groot deel van onze (institutionele) beleggers geldt nog steeds dat er voldoende langetermijnvertrouwen is in een gezond totaal van direct en indirect rendement.”

Huisvestingsprobleem

Volgens Rouwette is er vooral behoefte aan nieuwe middeldure huurwoningen. “Voor de ambitie van 100.000 nieuwe woningen is het belangrijk om een deel in de middelhuur te realiseren.” Voor de economie is het volgens hem belangrijk dat werknemers van bedrijven tegen redelijke woonlasten in de nabijheid van hun werk kunnen wonen. “In de Randstad en andere economisch sterke regio’s wordt dit voor diverse doelgroepen steeds lastiger. Het huisvestingsprobleem bestaat niet alleen voor de verpleger, brandweerman, onderwijzer en politieagent, maar ook voor werknemers van bedrijven.”

Peerboom ziet dat pensioenfondsen zich bewust zijn van deze urgentie. “Velen pakken hun verantwoordelijkheid en investeren, behalve uit oogpunt van rendement, ook uit maatschappelijk oogpunt in de realisatie van nieuwe middeldure en vrijesectorhuurwoningen. Woningcorporaties doen hetzelfde, maar dan met name voor sociale huurwoningen. Ook zij verkopen oudere woningen die in waarde gestegen zijn en daardoor bij uitponding veel opleveren, om ze te vervangen door duurzame nieuwbouw.”

Veel kapitaal beschikbaar voor nieuwbouw

Er ligt momenteel een ongekend kapitaal klaar om te investeren in de bouw van huurwoningen. ABP wil bijvoorbeeld 5 miljard in nieuwbouw investeren en SPW circa 900 miljoen. Meerdere pensioenfondsen zullen volgen. Peerboom: “Of dat kapitaal allemaal aangewend kan worden is onzeker, omdat er mogelijk te weinig aanbod op de markt komt. Er moeten wel projecten zijn om in te investeren. Een aantal grote ontwikkellocaties komen langzaam op gang en zowel aannemers als gemeenten kampen met capaciteitsproblemen. Er moet meer mankracht komen om de procedures te versnellen en de bezwaarmogelijkheden met bijbehorende termijnen moeten op de schop.”

Positief blijft dat er zoveel kapitaal beschikbaar is voor nieuwbouw. Peerboom pleit voor een goed investeringsklimaat, zodat deze institutionele beleggers ruimte houden om te investeren in nieuwe, betaalbare huurwoningen.

‘Veel pensioenfondsen pakken hun verantwoordelijkheid en investeren in de realisatie van nieuwe middeldure en vrijesectorhuurwoningen’

Arjan Peerboom, CEO Capital Value

Overheidsbeleid

Jean-Paul Rouwette, CEO vb&t: ‘De uitpondportefeuille is niet veel groter dan we in de afgelopen vijftien jaar hebben ervaren’. Foto: vb&t

Rouwette ziet een andere belemmering voor de gewenste nieuwbouw: de stapeling van overheidsmaatregelen heeft het ontwikkelen van nieuwbouw geen goed gedaan. “De overheid heeft naast de genomen huurprijsbeschermende maatregelen nu de taak om nieuwbouw te stimuleren, zodat de productie opgeschaald kan worden.

Overheidsbeleid is primair gericht op betaalbare nieuwbouw voor bijvoorbeeld starters. Dat is op zichzelf een prima uitgangspunt, maar heeft ook tot gevolg dat nieuwbouw minder aantrekkelijk is voor institutionele beleggers en ontwikkelaars. Naar mijn idee heeft dat een negatief effect op de nieuwbouwproductie. Ook enkele grote internationale beleggers zijn op dit moment terughoudend geworden met investeren in Nederland. Een tegenvaller voor de grote bouwopgave die voor ons ligt.”

Sleutelrol voor de bouwsector

Volgens Rouwette ziet het ernaar uit dat de huidige minister Mona Keijzer een bredere en meer evenwichtige visie heeft op de woningmarkt. “Hoe dan ook zal overheidsbeleid bepalend zijn of we de bouwproductie substantieel en duurzaam kunnen verhogen. Of het tij zal keren, is in die zin een politieke vraag. Daarnaast speelt de kapitaalmarktrente een belangrijke rol. De toekomstverwachtingen op dit punt zijn vooralsnog niet rooskleurig.”

Bij voortgezet beleid heeft volgens Rouwette de bouwsector een sleutelrol. “Pas nadat we in staat zijn de kosten per eenheid te verlagen, zal de productie opgevoerd kunnen worden. Of dat lukt, is maar zeer de vraag. Er moet ingezet worden op industrieel bouwen.”

Positief vindt hij dat een groter aandeel van de bestaande huurmarkt betaalbaar wordt voor iedereen. De krapte zal echter niet afnemen, tenzij overheidsbeleid er op een andere manier toe gaat bijdragen dat de bouwproductie flink omhoog kan. “Daarbij kan de overheid niet voorbijgaan aan het feit dat woningcorporaties nog steeds financiële beperkingen hebben om de bouwproductie te kunnen intensiveren. Verruim die mogelijkheden.”

Meer duidelijkheid

Ook Peerboom heeft er vertrouwen in dat de minister verandering zal brengen. Hij ziet het tij keren. “Ze is gefocust op versnelling en vereenvoudiging van de bouwprocedures.” Hij vindt dat het van belang is dat er vanuit de overheid stabiliteit is. “Volgens mij komt er nu wat meer duidelijkheid, zodat er weer wat gang komt in het hele bouwproces en beleggers kunnen investeren in betaalbare woningen. Aan de vraag en de wil ligt het niet, maar aan de uitvoering.”

Peerboom denkt dat het al scheelt als gemeenten geen eigen middenhuurregels of duurzaamheidseisen opleggen, maar landelijke regelgeving leidend wordt. Nu is er vaak nog sprake van een stapeling van gemeentelijke en landelijke regelgeving, waarbij de strengste eis meestal leidend is. Nog een lichtpuntje ziet hij in de aangekondigde verlaging van de overdrachtsbelasting voor beleggers van 10,4 naar 8% per 1 januari 2026. “Wat mij betreft zou deze nog verder mogen dalen naar 6%, voor nog meer bouwimpuls.”

Lees meer artikelen uit Vastgoed 2 over Economie & Hypotheken