Kleur bekennen: de keuzes van Jan-Michiel Otter

Kies je voor zekerheid of snelheid bij een taxatie? Gebruik je AI of doe je alles zelf? Als vastgoedprofessional maak je continu afwegingen. In de rubriek Kleur Bekennen leggen we vastgoedprofessionals tien keuzes voor uit de praktijk. Deze keer: zelfstandig taxateur Jan-Michiel Otter.

door Petra Frans

Standaard rijtjeswoning of een complex object taxeren?

“Complex object. Daar zit de meeste uitdaging in en op die manier ben je meer met je vak bezig. Zo’n object heb ik onlangs getaxeerd: een vrijstaande woning met een bijgebouw. Het ging om een voormalig gemaal. Dit was een monument dat illegaal was verbouwd tot twee gastenverblijven, waarvan er een permanent was bewoond. Dat was complex, want hoe neem je dit mee in de waardering? Uiteindelijk heb ik het bijgebouw getaxeerd als een ‘luxe hobbyruimte’. Met dit soort objecten bezig zijn, is leuk. Vaak ga ik nog even sparren met een collega over mijn oordeel, om de bevestiging te krijgen dat ik logische keuzes heb gemaakt.”

Creatief vergelijken of strikt referenties volgen?

“Dat is eigenlijk altijd een combinatie, maar ik ga toch vaak meer creatief vergelijken. Je moet de marktwaarde in het taxatierapport onderbouwen met minimaal drie referenties, en kunt daar je eigen interpretatie op loslaten. Een strikte referentie gaat niet altijd op. Zo is veel grond bij een pand niet in alle gevallen een meerwaarde. Op het platteland, waar veel huizen staan op ruime percelen, is de waarde daarvan minder groot dan in dichtbevolkte steden. Ik werk in de regio Den Bosch, en bijvoorbeeld in Vught-Noord heb je met 2.000 vierkante meter grond bij een woning wél heel veel meerwaarde.”

‘Het is je plicht als taxateur dat je verhaal klopt, je bevindingen moeten hout snijden’

Jan-Michiel Otter

Zelf analyseren of AI gebruiken?

“Zelf analyseren: ik ga altijd eerst zelf aan de slag en gebruik ChatGPT niet om alles voor me te laten uitvoeren. Maar ik leg wel vaak een casus voor, door een conceptrapport te uploaden en daarover een check te vragen. Als bevestiging dus. ChatGPT helpt ook bij het maken van een goede tekst.”

Lokale kennis of landelijke data?

“Ik ga uit van de landelijke data van NVM – ik gebruik hun taxatietool als basis. Maar lokale kennis is ook belangrijk. Soms gebeurt het dat ik een woning moet taxeren en ik weet dat in dezelfde straat een tijd geleden een transactie is gedaan. Dan laat ik mijn eigen kennis daarover meewegen in mijn eindoordeel.”

Zekerheid of snelheid?

“Zekerheid. Het is je plicht als taxateur dat je verhaal klopt, je bevindingen moeten hout snijden. Snelheid is wel vaak een issue. Mensen hebben net een woning gekocht en hebben dan gisteren een taxatie nodig. Maar kwaliteit moet de boventoon voeren. Soms krijg je als taxateur ook wenswaardes te horen. Als die zijn uitgesproken door een professional, zoals een hypotheekadviseur, kan dat aanleiding zijn de opdracht terug te geven. Maar bij de onwetende particulier werkt dat niet, die spreekt zich vaak direct uit over de gewenste waarde. Het is fijn als de koopsom de taxatiewaarde is, maar ik kan daar natuurlijk niet in meegaan. Vooral bij starters zie je soms dat er enthousiast is overboden, en te weinig advies is ingewonnen. Daar kun je dan als taxateur niet zoveel aan doen. In een enkel geval gaat de transactie dan niet door.”

Discussie aangaan of rapport laten spreken?

“Het rapport laten spreken. Ik werk onafhankelijk en als mijn rapport er eenmaal ligt, dan is dat waar iedereen het mee moet doen. Soms wordt er flink op geschoten, bijvoorbeeld bij een taxatie ten behoeve van een echtscheiding. Als de een de ander wil uitkopen en in het huis blijft wonen, dan hebben zij tegengestelde belangen. Dat roept vaak discussie op. Sommige taxateurs gaan zo’n zaak bewust uit de weg, maar ik vind het altijd wel interessant. Ik schat dat ik ongeveer een keer per maand zo’n zaak tegenkom. Ik doe dan overigens niets anders dan dat ik normaal doe: ik blijf bij mijn oordeel en probeer dat zo goed mogelijk toe te lichten. Met goede communicatie kun je veel oplossen.”

‘Als mijn rapport er ligt, is dat waar iedereen het mee moet doen’

Jan-Michiel Otter

Buiten de deur of achter je bureau werken?

“Ik vind achter mijn bureau werken wel erg prettig. Ik maak graag tussendoor een wandeling en ga dan weer aan de slag met een kopje thee erbij. Maar ik kan niet alleen maar thuis werken. En op pad gaan is ook leuk, omdat je dan veel contact hebt met anderen. Ik ga zo’n vijf tot acht keer per week de deur uit voor een klus.”

Werken via tussenpersoon of direct voor de klant?

“In het verleden heb ik bewust afscheid genomen van een aantal tussenpersonen. Deze probeerden mij te sturen op wenswaardes en uitkomsten. Ik noem dat cowboys. Ik werk nu nog samen met twee tussenpersonen. Zij laten mij helemaal vrij in mijn werk en sturen enkel de opdracht door, zonder wenswaardes. Daarnaast wordt mijn naam veel genoemd door verkopend makelaars. Omdat ik enkel taxeer, ‘bijt’ ik hen niet. De overige opdrachten komen binnen via Google, ChatGPT en van klanten voor wie ik in het verleden heb getaxeerd.”

Miljoenenwoning taxeren of starter helpen?

“Ik kies voor de miljoenenwoning. De taxatie van zo’n pand is bijzonder en het onderbouwen van de waarde is leuk. Vooral als het om een bijzonder object gaat. In de binnenstad van Den Bosch staan huizen van € 5 of 6 miljoen, maar het taxeren daarvan is geen dagelijkse kost natuurlijk. Als je wel die opdracht krijgt, is dat extra leuk. Ook ben ik eens door de rechtbank gevraagd om een huis met terugwerkende kracht te taxeren. Dat was in een zaak waar een dochter was onterfd en het kindsdeel opeiste waarop ze wettelijk recht had. Ze vond dat het huis van haar vader vijf jaar daarvoor te goedkoop was verkocht en daarom was die taxatie nodig. Ik heb me toen gebaseerd op foto’s, plattegronden en data die de makelaar beschikbaar had, en kwam tot ongeveer dezelfde waarde.”

Werkdruk accepteren of grenzen stellen?

“Grenzen stellen. Ik houd van werken, maar een te hoge werkdruk kan ten koste gaan van de kwaliteit. Ik zal niet snel iets afraffelen, daarom heb ik een afspraak met een collega dat we elkaars opdrachten overnemen in tijden van drukte. Dat werkt erg fijn.”

__________________________________________________________________________________

ZELFSTANDIG TAXATEUR

Jan-Michiel Otter (58) is zelfstandig taxateur. Hij is gespecialiseerd in taxaties en vastgoedadvies in het gebied ’s-Hertogenbosch en omgeving. Hij is begonnen als makelaar in Delft. Nadat hij twintig jaar geleden naar Brabant verhuisde, werkte hij korte tijd in loondienst bij een taxatiebureau. Daarna begon hij als zzp’er zijn eigen taxatiebureau. Jan-Michiel woont in Den Bosch.