Johan van de Sande: Valstrikken bij transformatieprojecten

Bij koopovereenkomsten met vastgoedtransformaties spelen ontbindende voorwaarden een belangrijke rol. Bij de koop van een tot woning te transformeren kerk – koopsom € 3.250.000 – ging het helaas mis.

door Johan van de Sande

De grote woningvraag verleidt kopers om bestaande gebouwen te transformeren. Een koper wil dan natuurlijk wel een redelijke mate van zekerheid dat hij zijn project kan realiseren. En daar wringt de schoen. De verkoper begrijpt dat de koper enige mate van zekerheid wil, maar dat mag een realistisch zicht op uitvoering niet in de weg staan.

De verkoop aan een gelukzoeker of fantast zet geen zoden aan de dijk. Het is aan de verkoopmakelaar om een ontbindende voorwaarde op te stellen die aansluit op haalbare doelen. En ja, helaas, daar gaat het toch weleens mis.

Makelaar moet inzicht hebben

Om een goede ontbindingsclausule te ontwerpen, moet je als makelaar inzicht hebben in de vereisten om het project te realiseren binnen haalbare termijnen. Soms wordt daar te licht over gedacht. Er zijn privaatrechtelijke en publiekrechtelijke obstakels. Bij wijzigingen in de splitsingsakte is bijvoorbeeld toestemming nodig van de vve en hypotheekhouders. Dat vergt veel tijd.

Ook praktische aspecten kunnen roet in het eten gooien. Een gebrek aan elektriciteitsinfrastructuur is tegenwoordig niet langer alleen een probleem in afgelegen gebieden, maar ook in stedelijke locaties. De publiekrechtelijke obstakels zijn voor zover mogelijk nog weerbarstiger. Onder de Omgevingswet zijn de technische bouwregels en planologische regels aangescherpt. Er zijn energiebesparende eisen, er gelden strenge eisen van daglichttoetreding, we hebben flora en fauna, geluid en stikstof, participatie, bezwaar en beroep.

Lastige materie

Makelaars die zich bezighouden met transformatieprojecten, moeten de belangrijkste kaders kennen, de juridische randvoorwaarden toetsen en een realistische inschatting maken van de haalbaarheid van een beoogde bestemming en de doorlooptijd. In een ontbindende voorwaarde dient steeds vastgelegd te worden wanneer een koop kan worden ontbonden. Moeten bijvoorbeeld vergunningen onherroepelijk zijn? Ook de inspanningsplicht moet worden beschreven. Is het voldoende dat er een ontvankelijke vergunningaanvraag wordt ingediend, of moet de koper ook desnoods bezwaar en beroep indienen?

Van kerk tot woning

Over de vraag of aan die voorwaarde is voldaan, wordt regelmatig geprocedeerd. Recent werd een dergelijk geschil voorgelegd aan de rechtbank Amsterdam. In de koopovereenkomst van een kerk die getransformeerd zou worden tot woning, was bepaald dat koper kon ontbinden als ‘koper niet alle vereiste vergunningen op basis waarvan wonen is toegestaan in het Verkochte heeft verkregen’.

Wonen was bestemmingsrechtelijk toegestaan, maar de monumentale kerk verbouwen zoals gewenst bleek een brug te ver. Koper ontbond de koop, waarop verkoper stelde dat dat onterecht was omdat koper in de kerk mocht wonen. “Ja”, was het verweer van koper, “ik mag er wonen maar ik kan er niet wonen, want ik krijg geen omgevingsvergunning voor de bouwkundige aanpassing.” De rechtbank paste de Haviltex-maatstaf toe, waarbij niet alleen de tekst, maar ook de bedoelingen en verwachtingen van partijen worden meegewogen.

Verkoper bleef met kerk achter

De rechtbank oordeelde dat de uitleg van verkoper niet logisch was, omdat er in dat geval feitelijk geen vergunningen nodig waren en de ontbindende voorwaarde zinloos zou zijn. Zonder verbouwing was het pand niet geschikt als woning. De koper had dus terecht ontbonden en verkoper bleef met de kerk achter (rechtbank Amsterdam 10 september 2025). Een duidelijke les dat zorgvuldige formulering van ontbindende voorwaarden en realistische inschatting van risico’s essentieel zijn bij transformatieprojecten.

Johan van de Sande is advocaat in Rotterdam 

Lees meer artikelen in de digitale editie van Vastgoed Actueel