Johan van de Sande: Vaagheden bij de documentatieplicht

De ontbindende voorwaarde van non-financiering is een van de meest voorkomende bepalingen in de koopakte. Ondanks de heldere tekst leidt deze bepaling tot veel geschillen. Onder meer de documentatieplicht is regelmatig een obstakel. Waar gaat het mis?

door Johan van der Sande

Een koper koopt een woning onder financieringsvoorbehoud. Hij doet tijdig een beroep op de ontbindende voorwaarde, maar verstrekt pas een week na de afgesproken datum de bewijsstukken van de afwijzing. De verkoper accepteert dat niet en eist de contractuele boete. Hoe loopt dat af? In verschillende recente uitspraken hebben gerechtshoven en rechtbanken zich over dit soort kwesties uitgesproken.

Mild met termijnoverschrijding

De achtergrond van de documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of de koper terecht en niet te lichtvaardig een beroep op het financieringsvoorbehoud doet. Het Gerechtshof Den Haag oordeelde op 11 november 2025 dat het ontbreken van een afwijzingsbrief niet zonder meer uitsluit dat een koper een geldig beroep kan doen op het financieringsvoorbehoud. In sommige gevallen kan een financieringsaanvraag immers nog in behandeling zijn. Dan is er weliswaar geen financiering verkregen, maar ook nog geen formele afwijzing afgegeven.

Wel blijft van belang dat de koper aantoont dat hij aan zijn inspanningsplicht heeft voldaan. Het Hof Leeuwarden (25 november 2025) en de Rechtbank Amsterdam (18 juni 2025) overwogen dat het één dag respectievelijk vier dagen te laat overleggen van aanvullende documentatie niet automatisch betekent dat het beroep op ontbinding ongeldig is. Maar dan moeten de inspanningen om financiering te verkrijgen wel voldoende aannemelijk zijn.

Of toch streng?

Daar staat tegenover dat andere rechters soms een strengere lijn volgen. Zo oordeelde de Rechtbank Breda op 1 oktober 2025 dat een beroep op ontbinding ongeldig was omdat de koper wel tijdig had ontbonden, maar pas zes dagen later een afwijzingsbrief overlegde. Daarbij bleek bovendien dat ten tijde van de ontbinding nog geen hypotheekaanvraag was ingediend. Volgens de rechtbank ondermijnt dit het doel van de documentatieplicht: voorkomen dat kopers zich zonder serieuze financieringspoging aan de overeenkomst kunnen onttrekken.

Het Hof Den Bosch overwoog op 17 juni 2025 dat de documentatieplicht primair een bewijsfunctie heeft. De verkoper moet op basis van de overgelegde stukken kunnen beoordelen of de koper al het redelijk mogelijke heeft gedaan om financiering te verkrijgen. Wanneer die beoordeling onmogelijk is door gebrek aan informatie, kan het beroep op ontbinding falen.

Hetzelfde hof oordeelde op 19 november 2024 dat het te laat is om pas 28 dagen na de ontbinding de documentatie toe te sturen. De Rechtbank Utrecht hanteerde de documentatieplicht in haar vonnis van 1 november strikt: bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud moesten niet alleen twee afwijzingen, maar ook financiële onderbouwing tijdig worden overgelegd. Omdat de koper dit niet deed, faalde het beroep op ontbinding. Het Hof Den Bosch was in gelijke zin op 19 mei 2020 streng, omdat niet uit de documentatie bleek dat koper alle relevante informatie aan de bank had verstrekt.

Niet alleen formeel

Uit de rechtspraak blijkt dat de documentatieplicht niet alleen formeel wordt toegepast. Het gaat erom of voldoende blijkt dat de koper serieuze inspanningen heeft geleverd om financiering te verkrijgen én dat de verkoper dit kan controleren. Kleine procedurele tekortkomingen worden soms geaccepteerd. Maar wanneer de inspanningsplicht ontbreekt of er onvoldoende inzicht wordt gegeven, kan het beroep op het financieringsvoorbehoud alsnog stranden.

Johan van de Sande is advocaat in Rotterdam