Hoeveel hypotheekcapaciteit hebben kopers in nieuwe bouwprojecten?

Voor veel woningzoekenden is een nieuwbouwwoning een aantrekkelijke optie: modern, energiezuinig en vaak zonder directe renovatiebehoefte. Maar achter de uitnodigende brochure en glasheldere prijskaart schuilt een cruciaal betaalbaarheidselement: de mate waarin kopers in staat zijn om de financiering rond te krijgen. Hieronder lees je meer over welke factoren de hypotheekcapaciteit bepalen bij nieuwbouw, welke beperkingen er zijn en hoe dat effect kan hebben op de doorstroming in nieuwbouwprojecten in 2026.

PARTNERCONTENT

De basis: toetsing en marktwaarde

Kopers worden allereerst beoordeeld op hun leencapaciteit: onder meer inkomen, vaste lasten, contractvorm, leeftijd en schulden spelen een rol bij het bepalen van de maximale hypotheek.

Speciaal bij nieuwbouw is er sprake van bijkomende factoren, waaronder de volgende aandachtspunten:

• renteverlies & bouwdepot

Bij de oplevering of tijdens de bouw kan het zo zijn dat de koper al rente betaalt op het hypotheekbedrag, terwijl het geld in het bouwdepot zit. Dat ‘renteverlies’ kan tot ongeveer 4% van de koop-/aanneemsom plus meerwerk oplopen. Het kan meegenomen worden in de waardeafweging van de woning.

• meerwerk

Extra uitbreidingen of afbouwwerkzaamheden (bijv. extra badkamer, luxere keuken) kunnen in het totaalbedrag worden opgenomen, voor zover dit vooraf is overeengekomen en akkoord is bevonden. Dit vergroot de waarde, maar geldverstrekkers rekenen bij bepaalde werkzaamheden niet zomaar de kosten een-op-een door als waardevermeerdering.

• dubbele woonlasten

Omdat er vaak een bouwdepot en aanschaf vóór oplevering is, zijn er dubbele lasten waarschijnlijk: mensen kunnen te maken hebben met huur of hypotheek én bouwrente.

• energielabel, duurzaamheid en extra leenruimte

Tot slot kunnen kopers met een woning met hoge energieprestatie (bijv. A+++) extra lenen tot een hoger percentage van de marktwaarde. En voor woningen met een laag label krijgen nieuwe eigenaren juist meer ruimte om de woning te verduurzamen.

Wijzigingen in leencapaciteit voor 2026

Een belangrijk aandachtspunt is dat de leencapaciteit opnieuw onder druk komt te staan door wijzigingen in regelgeving voor 2026. Zo is de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (TrHK) in de nieuwe consultatie voor 2026 opgenomen dat het extra leenbedrag voor energielabels omlaag gaat: bij een woning met label A+++ daalt het bedrag van circa €30.000 in 2025 naar €25.000 in 2026; bij label A++++ van €40.000 naar €30.000 en bij A++++ met energieprestatiegarantie van €50.000 naar €40.000.

Concreet betekent dit dat kopers van zeer duurzame nieuwbouwwoningen in 2026 minder extra leenruimte krijgen dan nu. Wat juist in nieuwbouwprojecten extra relevant is vanwege meerwerk, energiesubsidies en duurzaamheidspremies.

Tegelijkertijd blijft de gemiddelde leencapaciteit voor veel huishoudens stabiel of licht stijgend. Volgens Het Centraal Planbureau neemt de inkomensgroei van huishoudens gemiddeld met ruim vier procent toe. Maar voor nieuwbouwkopers geldt: hogere nieuwbouwprijzen en bouwrisico’s kunnen dit voordeel deels opeten.

Voor kopers in nieuwbouwprojecten betekent dit: plan voor 2026 mét de kennis dat de extra ruimte voor duurzaamheid minder groot wordt en dat druk op leencapaciteit dus iets groter kan worden dan in voorgaande jaren.

Nieuwbouwvraag is groot, betaalbaarheid blijft belangrijk

De hypotheekcapaciteit van kopers in nieuwe bouwprojecten is een spel tussen inkomen, waardecomponenten (zoals meerwerk en renteverlies) en beleidsmatige extra’s voor duurzaamheid. Voor ontwikkelaars en makelaars is inzicht hierin essentieel. Het bepaalt immers welke doelgroepen een woning überhaupt kunnen kopen. Hoewel de vraag naar nieuwbouwprojecten groot blijft vanwege de woningcrisis in Nederland, blijft de betaalbaarheid een issue.

Voor kopers geldt: begin vroeg met een hypotheekadviseur, werk financieel gedegen en kijk kritisch naar welke componenten (duurzaamheid, meefinanciering meerwerk, marge in renteverlies) realistisch zijn. Alleen zo kun je in nieuwbouwtrajecten voorkomen dat je achteraf financieel krap komt te zitten.