Johan van de Sande: ‘Zware informatieplichten voor makelaars’

Makelaars hebben niet alleen een commerciële, maar ook een zware juridische verantwoordelijkheid. Europese regels verplichten hen om consumenten volledig en helder te informeren over alle contractuele bepalingen. Hanteren makelaars die informatieplichten niet, dan kunnen clausules ongeldig worden verklaard, met grote risico’s voor zowel makelaar als opdrachtgever.

Professionele aanbieders van producten en diensten zoals makelaars, moeten voldoen aan strenge Europese regels over eerlijke handelspraktijken en duidelijke informatieverstrekking richting consumenten. De Europese Richtlijnen 93/13/EE van 5 april 1993 en 2005/29/EG van 11 mei 2005 leggen dit wettelijk vast.

Deze regels verplichten de rechter en geschillencommissies, zoals de Geschillencommissie Makelaardij, om uit eigen beweging te beoordelen of bedingen in overeenkomsten oneerlijk of bezwarend voor consumenten zijn. Dit geldt ook als partijen dit niet zelf aanvoeren. Dat kan verrassende gevolgen hebben in juridische procedures. Voor makelaars reden om extra alert te zijn.

Clausule ‘as is where is’

De praktijk laat zien dat bedingen die uitsluitend de belangen van de professionele verkoper of verhuurder dienen, regelmatig de toets van de Richtlijn niet doorstaan. Zo sneuvelde bij het gerechtshof Arnhem een boetebeding van €25.000 voor een consument. Die verkocht buiten de makelaar om een woning. Het hof oordeelde dit beding als onredelijk bezwarend en oneerlijk. Ook clausules als ‘as is where is’ – waarbij een woning in de staat zoals die is wordt verkocht zonder garantie – kunnen ongeldig worden verklaard. Dit als daarover niet transparant is gecommuniceerd of als deze een consument op onredelijke wijze benadelen.

Informatieplichten makelaars

Makelaars die namens zakelijke opdrachtgevers zoals projectontwikkelaars of woningcorporaties optreden, dragen een zware verantwoordelijkheid. Zij moeten erop toezien dat verkoopinformatie en contracten aan de hoge eisen van transparantie en begrijpelijkheid voldoen.

Consumenten moeten vóór het sluiten van een overeenkomst volledig en helder worden geïnformeerd over de inhoud en gevolgen van alle bedingen. Vooral bepalingen die hun rechten beperken of lasten opleggen, moeten transparant en begrijpelijk zijn toegelicht.

Voldoende transparantie loont

Niet alle bedingen worden overigens als oneerlijk beschouwd. In enkele zaken over de Koopgarantregeling oordeelde het hof Arnhem op 3 november 2020 en 24 mei 2022 dat bepalingen over zelfbewoningsplicht en terugverkoopverplichtingen voldoende transparant en begrijpelijk waren. Dit mede omdat kopers dankzij de lagere aankoopprijs voordeel genoten en vooraf wisten waar ze aan toe waren, zoals de makelaar helder had toegelicht. Dit toont aan hoe belangrijk het is dat makelaars heldere uitleg geven over afwijkende of beperkende bepalingen.

Vervaltermijn onredelijk bezwarend

Toch blijft het risico groot. Zo vernietigde het gerechtshof Leeuwarden in zijn arrest van 25 februari 2025 een boetebeding van een projectontwikkelaar. Dat beding verplichtte kopers van bouwkavels binnen een bepaalde termijn te beginnen met bouwen, op straffe van €1.000 boete per dag. De boete was ongelimiteerd in hoogte en duur en werd als oneerlijk beoordeeld.

Eveneens verklaarde het hof Amsterdam op 17 december 2024 een vervaltermijn als onredelijk bezwarend. Die termijn beperkte de mogelijkheid van consumenten om bouwfouten te reclameren te kort. Zelfs bepalingen zoals de niet-bewoningsclausule in een koopovereenkomst sneuvelen als ze oneerlijk zijn. Dergelijke bepalingen zijn bedoeld om verkopers te vrijwaren van aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. De rechtbank Breda oordeelde bijvoorbeeld op 22 november 2022 dat deze clausule consumenten niet mocht verhinderen om een koop te ontbinden wegens ernstige geluidsoverlast van buren.

Buitensporige boetebepalingen

Ook in huurovereenkomsten komen regelmatig algemene bepalingen voor die de toets van de Richtlijn niet doorstaan. Denk aan buitensporige boetebepalingen en te ruime indexeringsmogelijkheden.

Aan makelaars de taak voldoende zorg te betrachten bij het opstellen van contracten en verkoopinformatie. Transparantie en duidelijke toelichting zijn essentieel, want oneerlijke of onbegrepen bedingen kunnen juridische en financiële gevolgen hebben.

Johan van de Sande is advocaat in Rotterdam