Snelle groei van hypotheken bij banken, rente minder lang vast

Het totale hypotheekbedrag dat Nederlandse banken hebben uitgeleend voor woningen is in het afgelopen jaar snel gestegen. Dat komt door de combinatie van relatief lage hypotheekrentes, de oververhitte woningmarkt en de stijging van de lonen.

Tussen juni 2024 en juni 2025 is het totale bedrag aan woninghypotheken bij Nederlandse banken met 5,2% gegroeid. In de eerste helft van 2025 nam de hypotheeksom bij banken elke maand met 2,9 miljard toe.

Dat blijkt uit nieuwe cijfers van De Nederlandsche Bank (DNB). Gezamenlijk hebben Nederlanders nu € 860 miljard aan woninghypotheken, waarvan 611 miljard bij banken. De overige hypotheken (249 miljard) staan uit bij bijvoorbeeld pensioenfondsen of verzekeraars.

Toename groter dan rest Europa

De groei ging het afgelopen jaar ruim twee keer zo snel als het jaar daarvoor. Midden vorig jaar begon de Europese Centrale Bank (ECB) met het verlagen van de rente. Daarmee daalde de hypotheekrente ook, waardoor huizenkopers voor dezelfde maandlasten meer geld kunnen lenen.

DNB noemt het opvallend dat de hypotheekgroei in Nederland veel groter is dan elders. Bij banken in het eurogebied exclusief Nederland was de groei van hypotheken minder dan 2%. Tot eind 2023 groeide de hypotheekmarkt in Nederland juist minder snel. In Nederland zijn de lonen en huizenprijzen sindsdien sneller gestegen en het laatste jaar zijn er meer huizen verkocht. Dit leidt tot meer en hogere hypotheken.

Kortere rentevaste periode

Hypotheken waar de rente korter vast staat, zijn populair. Tussen 2020 en 2022 was een rentevaste periode van meer dan tien jaar verreweg het populairst, inmiddels kiest ruim de helft van de huishoudens voor een rentevasteperiode van vijf tot tien jaar. Huizenkopers lijken er daarmee op te gokken dat de rentes nog verder dalen, stelt de centrale bank. Ook het aantal hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie is de afgelopen tijd sterk toegenomen.

Van Bruggen: concurrentie remt renteverhogingen

De drie grootste banken – ING, ABN Amro en Rabobank – verdienden minder aan rente-inkomsten, doordat de rentemarges op hypotheken kleiner werden. Dat meldt Van Bruggen. De afgelopen vier weken steeg de gemiddelde 10 jaar vaste rente met NHG elke week met ongeveer 0,01% à 0,02% per week. Toch waren er naast geldverstrekkers die de rente verhoogden er ook enkele geldverstrekkers die de rentes verlaagden. In de tweede helft van de week waren er zelfs meer verlagingen dan verhogingen. Maar zowel bij de verhogingen als bij de verlagingen ging het om kleine wijzigingen.

Normaal zouden geldverstrekkers bij een rentemarge rond de 0,8% hun hypotheekrente (sterker) verhogen, stelt Van Bruggen. Maar stevige concurrentie houdt hen voorlopig tegen.